戸田市川岸2丁目物流センターの4月28日付け提言の回答について
掲載日：2021年7月12日更新
投稿内容
「本計画については、昨年より説明会等を経て、近隣住民の方々のご意見を踏まえ、建築計画について変更がされていると事業者より報告を受けております。計画の変更に係る説明の方法につきましては、コロナ渦という状況を鑑み、今回は、事業者が全戸に資料を投函するという形で行い、それに対する問い合わせについて、個別説明する方法を採用しております。」とのご回答をいただきましたが住民から十分な説明がされていない、との声が上がっているのに、事業者の報告を信用するということなのでしょうか。
コロナ禍という状況を鑑み資料投函と個別説明という方法を採用しているというのは、戸田市がそのように判断して事業者にそうさせているということでしょうか。それとも事業者独自の判断による方法を条文の趣旨にかなうものでなくとも良しとするということなのでしょうか。資料投函と個別説明だけでは一方的で計画には住民の意見が十分に吸い上げられていません。
住民から説明会を開いてほしいという要望が出ているにもかかわらず開催されないようでは事業者が住民との直接の対話を避けているかのように思われます。
戸田市中高層建築物等の建築に係る紛争の防止と調整に関する条例の10条1項には近隣住民に原則として直接説明しなければならないとあります。2項には説明会の開催を求められたときは速やかにこれを行わなければならないとあり3項には建築計画について変更したときは、再度説明しなければならないとあります。この条文通りの指導を行わない理由をご回答ください。
計画地の近隣マンションの住民はまとまって隣地住民としての要望を事業者に伝える機会をいまだ得ていません。事業者が隣地住民からの説明会開催の要望に応え、隣地住民の意見をふまえた計画変更を検討しない限り宅地開発事業等指導条例8条の近隣住民への説明等は完了していないと考えられ、この状況で同10条の適合通知書を交付すべきではないと考えます。
また、戸田市川岸2丁目物流施設計画敷地の近隣マンションが当該計画によって被る損害に関して、「マンションの日照につきましては、建築基準法に基づく日影規制により規制されるものと考えております。マンションが所在する場所は、用途地域が「工業地域」となっておりますので、日影規制の適用がない地域となっております。」とご回答いただきましたが、建築基準法に基づく日影規制の法規制には抵触しなくても近隣に損害を与える建物の建設を回避するため、戸田市中高層築物等の建築に係る紛争の防止と調整に関する条例があるのだと考えます。
当該物流施設計画が、戸田市中高層建築物等の建築に係る紛争の防止と調整に関する条例に基づく、審査終了通知書の交付を受けたとき、審査終了の条件として「今後も良好な近隣関係の形成及び保持のために、これらの要望等についての近隣住民との話し合い及び調整を継続すること」との付記が付されたことからもわかるように、交付の時点で近隣住民との話し合いおよび調整は完了していませんでした。そしてその後、近隣マンションの住民が事業者に求めている説明会は開催されていません。
戸田市宅地開発事業等指導条例8条は、「戸田市中高層建築物等の建築に係る紛争の防止と調整に関する条例第10条第2項の規定により当該事業計画を説明している場合」には8条の近隣住民への説明はしなくてよいことになっていますが、戸田市中高層建築物等の建築に係る紛争の防止と調整に関する条例第10条第2項の説明会が開催されておらず、近隣住民との十分な話し合いがなされていない以上、宅地開発事業等指導条例8条に基づいて近隣住民への説明を事業者に指導すべきと考えます。
同時に宅地開発事業等指導条例に基づく事業者との協議の中で、戸田市中高層建築物等の建築に係る紛争の防止と調整に関する条例の趣旨を汲んでいただき、日照被害等の市民が被る損害をくい止める指導を行っていただけるようお願いいたします。そうでない場合は、何の施策をもって市民の生活と資産を守るのかご回答ください。
太陽光パネルの反射光についても、「戸田市宅地開発事業等指導条例に基づく事前協議事項ではないことから、事前協議での確認は難しい状況です」とのご回答でしたが、戸田市中高層建築物等の建築に係る紛争の防止と調整に関する条例施行規則7条（6）は説明すべき建築計画の概要には「その他中高層建築物等の建築に伴って生じると予測される生活環境への影響およびその対策」が含まれることを明確に述べており、その中には太陽光パネルの影響も含まれると考えます。
事業者は住民からの意見をふまえた変更を行ってきたと市に報告しているようですが、近隣マンションの住民がまだ事業者と話し合いがなされていないと主張している以上、建築主の責務は果たされていないと考えます。宅地開発事業等指導条例に基づく協議の中で市民が被る損害が最低限に抑えられるよう市が事業者を指導し、日照と太陽光パネルに関して近隣マンション住民の要望を事業者が聞き計画に反映させたことを事業者が証明できない限り、宅地開発事業等指導条例に基づく適合通知書を交付することがないようお願いいたします。
（2021年5月）
コロナ禍という状況を鑑み資料投函と個別説明という方法を採用しているというのは、戸田市がそのように判断して事業者にそうさせているということでしょうか。それとも事業者独自の判断による方法を条文の趣旨にかなうものでなくとも良しとするということなのでしょうか。資料投函と個別説明だけでは一方的で計画には住民の意見が十分に吸い上げられていません。
住民から説明会を開いてほしいという要望が出ているにもかかわらず開催されないようでは事業者が住民との直接の対話を避けているかのように思われます。
戸田市中高層建築物等の建築に係る紛争の防止と調整に関する条例の10条1項には近隣住民に原則として直接説明しなければならないとあります。2項には説明会の開催を求められたときは速やかにこれを行わなければならないとあり3項には建築計画について変更したときは、再度説明しなければならないとあります。この条文通りの指導を行わない理由をご回答ください。
計画地の近隣マンションの住民はまとまって隣地住民としての要望を事業者に伝える機会をいまだ得ていません。事業者が隣地住民からの説明会開催の要望に応え、隣地住民の意見をふまえた計画変更を検討しない限り宅地開発事業等指導条例8条の近隣住民への説明等は完了していないと考えられ、この状況で同10条の適合通知書を交付すべきではないと考えます。
また、戸田市川岸2丁目物流施設計画敷地の近隣マンションが当該計画によって被る損害に関して、「マンションの日照につきましては、建築基準法に基づく日影規制により規制されるものと考えております。マンションが所在する場所は、用途地域が「工業地域」となっておりますので、日影規制の適用がない地域となっております。」とご回答いただきましたが、建築基準法に基づく日影規制の法規制には抵触しなくても近隣に損害を与える建物の建設を回避するため、戸田市中高層築物等の建築に係る紛争の防止と調整に関する条例があるのだと考えます。
当該物流施設計画が、戸田市中高層建築物等の建築に係る紛争の防止と調整に関する条例に基づく、審査終了通知書の交付を受けたとき、審査終了の条件として「今後も良好な近隣関係の形成及び保持のために、これらの要望等についての近隣住民との話し合い及び調整を継続すること」との付記が付されたことからもわかるように、交付の時点で近隣住民との話し合いおよび調整は完了していませんでした。そしてその後、近隣マンションの住民が事業者に求めている説明会は開催されていません。
戸田市宅地開発事業等指導条例8条は、「戸田市中高層建築物等の建築に係る紛争の防止と調整に関する条例第10条第2項の規定により当該事業計画を説明している場合」には8条の近隣住民への説明はしなくてよいことになっていますが、戸田市中高層建築物等の建築に係る紛争の防止と調整に関する条例第10条第2項の説明会が開催されておらず、近隣住民との十分な話し合いがなされていない以上、宅地開発事業等指導条例8条に基づいて近隣住民への説明を事業者に指導すべきと考えます。
同時に宅地開発事業等指導条例に基づく事業者との協議の中で、戸田市中高層建築物等の建築に係る紛争の防止と調整に関する条例の趣旨を汲んでいただき、日照被害等の市民が被る損害をくい止める指導を行っていただけるようお願いいたします。そうでない場合は、何の施策をもって市民の生活と資産を守るのかご回答ください。
太陽光パネルの反射光についても、「戸田市宅地開発事業等指導条例に基づく事前協議事項ではないことから、事前協議での確認は難しい状況です」とのご回答でしたが、戸田市中高層建築物等の建築に係る紛争の防止と調整に関する条例施行規則7条（6）は説明すべき建築計画の概要には「その他中高層建築物等の建築に伴って生じると予測される生活環境への影響およびその対策」が含まれることを明確に述べており、その中には太陽光パネルの影響も含まれると考えます。
事業者は住民からの意見をふまえた変更を行ってきたと市に報告しているようですが、近隣マンションの住民がまだ事業者と話し合いがなされていないと主張している以上、建築主の責務は果たされていないと考えます。宅地開発事業等指導条例に基づく協議の中で市民が被る損害が最低限に抑えられるよう市が事業者を指導し、日照と太陽光パネルに関して近隣マンション住民の要望を事業者が聞き計画に反映させたことを事業者が証明できない限り、宅地開発事業等指導条例に基づく適合通知書を交付することがないようお願いいたします。
（2021年5月）
回答
説明会の開催つきましては、「戸田市中高層建築物等の建築に係る紛争の防止と調整に関する条例」（以下、「中高層条例」という。）第10条第2項において、「個別の説明や説明会の開催を求められたときは、速やかに、これを行わなければならない。」と規定されていますが、この条項の逐条解説「中高層条例の手引き」で「建築主は個別の説明や説明会を行わなければならない。」と解説しているとおり、事業者には個別の説明または説明会のいずれかを行うことが義務付けられます。
また、新型コロナウイルス感染症拡大防止を考慮し、直接の説明によらず資料投函後に、個別訪問の要望があった方に対して訪問により説明するという方法は、やむを得ないと考えております。
しかしながら、近隣マンション管理組合からも説明が不十分というご意見をいただいておりますので、事業者に説明責任を果たすよう指導してまいります。
日照や太陽光パネルの反射光については、「中高層条例」は建築計画の周知や当事者間の紛争の調整を規定した条例であること、また、「戸田市宅地開発等指導条例」の協議事項には該当していないことから、これらの条例で建築計画の変更を求める指導をすることはできません。
説明会の開催等いただいたご意見については、事業者にお伝えし、十分な話し合いをするよう求めてまいります。
（2021年6月）
また、新型コロナウイルス感染症拡大防止を考慮し、直接の説明によらず資料投函後に、個別訪問の要望があった方に対して訪問により説明するという方法は、やむを得ないと考えております。
しかしながら、近隣マンション管理組合からも説明が不十分というご意見をいただいておりますので、事業者に説明責任を果たすよう指導してまいります。
日照や太陽光パネルの反射光については、「中高層条例」は建築計画の周知や当事者間の紛争の調整を規定した条例であること、また、「戸田市宅地開発等指導条例」の協議事項には該当していないことから、これらの条例で建築計画の変更を求める指導をすることはできません。
説明会の開催等いただいたご意見については、事業者にお伝えし、十分な話し合いをするよう求めてまいります。
（2021年6月）
